Notifica della fine della locazione – Disdetta

6 Dicembre 2020 Categoria: Commenti a CO e CPC, Diritto di locazione

In generale

Il Codice delle Obbligazioni all’art. 253 definisce che: “La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (pigione per gli immobili e nolo per i mobili)”.  Il contratto di locazione può avere una durata determinata o indeterminata. Questi termini servono a distinguere i contratti fra quelli che hanno una scadenza determinata e quelli invece senza una data precisa di scadenza. Per quest’ultimi il legislatore ha previsto un rinnovo automatico, di regola annuale, se non viene notificata la disdetta del termine della locazione.

La disdetta ordinaria

La disdetta deve rispettare alcuni requisiti formali:

• il termine di preavviso rispetto alla scadenza che dev’essere di almeno 3 mesi
• la prima scadenza contrattuale indicata (es: il contratto stipulato con inizio della locazione il 28 agosto 2018 e con prima scadenza il 31.8.2020 non potrà essere disdetto prima di quest’ultima data – rispettando il termine di preavviso di 3 mesi e prestando attenzione alla data in cui la raccomandata giunge nella sfera d’interessi dell’inquilino)
• la scadenza contrattuale ricorrente che di regola é annuale, ma che può anche essere semestrale o trimestrale, ecc…; fa stato quanto contrattualmente stipulato (il contratto portato precedentemente da esempio con scadenze previste per il 30.11 e il 31.5 può essere disdetto dopo il 31.08.2020 per il 30.11.2020 – rispettando il termine di preavviso di 3 mesi)
• la notifica della disdetta deve essere notificata per raccomandata (qui ci limitiamo a parlare della disdetta ricordando però che la raccomandata va inviata a tutti i titolari del contratto e ad entrambe i coniugi)

Le conseguenze della disdetta.

Specialmente quando si tratta di disdette inviate ad inquilini che risiedono da lungo tempo nel bene oggetto di locazione, la reazione, per certi versi normale e comprensibile, é quella di dire che il locatore li ha sbattuti fuori, li ha sfrattati. In realtà , se il locatore ha rispettato le formalità sopra indicate, ha semplicemente manifestato di voler porre termine alla locazione. Il rispetto delle formalità rende di fatto incontestabile la disdetta.

Le possibilità per gli inquilini

Il legislatore ha previsto la possibilità di prorogare il termine della locazione inoltrando un’istanza di protrazione della locazione al competente Ufficio di conciliazione del luogo di situazione dell’immobile (nel Canton Ticino attualmente sono attivi 11 Uffici di conciliazione in materia di locazione).

La protrazione del termine della locazione non é automatico in quanto vengono messi a confronto gli interessi degli inquilini con gli interessi dei locatori. Questi interessi possono essere sia di carattere personale/famigliare sia di carattere economico.

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