Cambio di destinazione d’uso degli immobili e implicazioni per proprietari ed inquilini

18 Ottobre 2020 Categoria: Altro, Diritto di locazione

Con Il termine cambio di destinazione d’uso si intende l’operazione che consente di modificare la funzione alla quale l’unità immobiliare è adibita.
Si definisce cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale.

Quali sono le categorie funzionali?

• residenziale:

  abitazioni di qualsiasi genere e natura, tra cui anche quelle utilizzate in modo promiscuo tipo abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere, quando la prevalente superficie dell’unità è destinata ad uso abitativo;

• industriale e artigianale:

  industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini, imprese edili e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda;

• commerciale al dettaglio:

  negozi di vicinato, media e grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

• turistico-ricettiva:

  alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi e aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

• direzionale e di servizio:

  banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione e organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

• commerciale all’ingrosso e depositi;

• agricola e funzioni connesse:

  produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Un caso molto comune è per esempio il cambio destinazione d’uso da ufficio a abitazione oppure il contrario o anche cambiare la destinazione commerciale di un locale a pian terreno in residenziale.

Cambio destinazione d’uso: cosa dicono le norme edilizie

Il cambio di destinazione d’uso è una trasformazione che interessa l’immobile sia dal punto di vista catastale sia dal punto di vista urbanistico. La trasformazione, per essere possibile, deve necessariamente essere fatta dopo aver ottenuto l’autorizzazione, la licenza edilizia, in assenza della quale la trasformazione è un abuso edilizio.
Nel caso in cui un fabbricato o unità immobiliare abbia due diverse destinazioni d’uso, si assegna allo stesso quella prevalente in termini di superficie utile: ad esempio se una unità è residenziale al 51% e al 49 % commerciale, allora trattasi di residenziale.

Per sapere se il tipo di trasformazione richiesta sia realizzabile o meno è necessario controllare quanto previsto dalle Norme di Attuazione del Piano Regolatore, PR, del Comune in cui ricade l’unità immobiliare. Presso tutti gli uffici comunali è possibile consultare il PR e individuare l’immobile all’interno delle mappe, così da poter capire a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi realizzabili su di esso

In quali casi non è possibile fare un cambio di destinazione?

• Se l’immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge , nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie come le superfici minime, nel rispetto delle prescrizioni antincendio.
• se il Piano Regolatore comunale indica esplicitamente che sull’immobile interessato non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso;
• se esistono dei divieti imposti ad esempio da un regolamento condominiale. In tal caso il divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini, come ad esempio quello approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice. Nel caso in cui invece il regolamento sia di altra natura e approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.

Come si fa un cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a licenza.

Dal punto di vista operativo il primo passaggio è sicuramente quello di verificare la legittimità dell’immobile e l’assenza di abusi, ovvero la regolarità urbanistica, attraverso la ricerca e la raccolta dei documenti, quali permesso a costruire, concessioni, agibilità depositati presso gli uffici comunali.

Verificata la regolarità urbanistica si procederà al controllo del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione del progetto utile al cambio di destinazione d’uso.

Ottenuto il permesso da parte del Comune e terminati i lavori sarà necessario richiedere sempre al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto, il certificato energetico, etc. indicativi delle conformità degli impianti alle normative vigenti.

Implicazioni per proprietario ed inquilino

Il proprietario in teoria non potrebbe affittare l’immobile:

• fintanto che l’immobile non dispone delle caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge previste quali le norme antincendio e igienico sanitarie rispettate
• fintanto che non viene rilasciata la licenza edilizia per il cambio di destinazione

La mia opinione è che l’immobile debba essere a norma e che il cambio di destinazione sia autorizzato. E’ quindi auspicabile che nel contratto di locazione siano chiaramente precisati i termini di inizio della locazione e a chi spettino gli oneri per il cambio di destinazione. Senza alcuna indicazione, sia la messa a norma dello stabile, sia i certificati d’idoneità relativi all’attività (rumori, ecc..), si presume siano posti a carico del proprietario. Potrebbe inoltre conformarsi come abusiva la richiesta di una pigione prima del rilascio della licenza edilizia per cambio di destinazione, se lo stabile non è a norma. La sola indicazione nel contratto di locazione che il cambio di destinazione sia a carico dell’inquilino significa che lo stesso dovrà assumersi i costi relativi alle normative minime per poter svolgere l’attività, mentre il proprietario dovrà assumere i costi relativi alla messa a norma dell’immobile locato. Solo dal momento che l’immobile dispone dei requisiti per il cambio di destinazione è possibile la richiesta di una pigione.